改善型换房：卖旧买新有补贴、公积金额度有上浮，本文梳理南宁改善购房的节奏、税费与补贴策略。
"卖旧买新"或"先买后卖"：先确认旧房挂牌与买家，再定新房签约节奏，避免空档。
同一城区唯一住房挂牌后，新购住房可按首套认定，享受首套首付与利率。
"卖旧买新"补贴：每套1万元。
公积金购买新房额度+10万，二孩三孩家庭再上浮。
商贷首付15%、首套利率3%，改善成本显著降低。
满五唯一旧房出售免征个税，满二年免征增值税。
新房契税按首套/二套比例缴纳，提前测算税费成本。
先卖后买：卖房所得用于支付新房首付，注意二手房交易的个税、增值税（满五唯一免征个税，满两年免征增值税，以实际政策为准）；先买后卖：需预留过渡资金，同时关注"卖旧买新"购房补贴——2026年广西购买新建商品房补贴活动中，卖旧买新家庭可享叠加补贴。
改善不是简单的"买大"，重点看四点：户型是否动静分区、采光通风是否改善、小区物业与居住密度、教育医疗商业配套是否升级。建议列一份"现有住房痛点清单"，新盘逐项对照，避免换了房仍没解决痛点。
二手房交易周期通常1-3个月，新房从认购到交付一般1-2年。若以新房为改善目标，建议先锁定新房再从容卖旧房，或选择现房缩短过渡期；若先卖后买，预留6个月以上过渡期应对房价波动。
1. 旧房回款先结清剩余贷款，办理解押后才能过户给下家，这笔钱要提前算进去。
2. 过桥资金成本高，时间差不大时尽量不要用，优先谈宽限期或错开过户日期。
3. 公积金额度上浮和卖旧买新补贴要主动申请，别默认开发商会全程代办。
1. 旧房尽量满五唯一再卖，个税免征能省一大笔，差一两个月满五年可以等等。
2. 新房按首套认定有条件，跨区或多套不适用，提前到住建部门确认资格。
3. 改善换房预算不止房款，装修、搬家、旧房家具折旧都要提前预留。
4. 换房周期里租房过渡尽量签短租或月付合同，避免旧房提前卖出却新房交不了房，两头被动。
5. 换房前建议先到住建窗口查一次家庭住房套数认定，避免按错方案多付利息。
6. 举个例子：旧房卖100万、新房买150万，中间差价加上税费和装修，提前算好资金缺口再动手。
7. 换房不必一步到位追求大平层，先满足学区、通勤和老人同住等核心需求，剩下的留给下一次改善。