南宁买二手房流程：看房谈价→产权核验→签约交定→贷款→过户→交房。二手房税费构成复杂，本文帮你算清楚。
看房谈价：重点核验产权、抵押、居住权情况。
签约交定金：签订买卖合同，明确付款节点与违约责任。
贷款：二手房首付15%起，评估价与成交价差影响贷款额。
过户：网签→缴税→不动产登记过户。
契税：首套90㎡以下1%、90㎡以上1.5%；二套2%-3%。
个税：满五唯一免征，否则1%（或差额20%）。
增值税及附加：满2年免征（普通住宅）。
确认产权清晰：查房产证、抵押状态、户口占用。
关注"满二""满五"税费差异，谈价时明确税费承担方。
第一步核验产权：查房主身份证、房产证、房屋是否有抵押或查封；第二步签合同并网签备案；第三步办理贷款（如需），银行评估房屋价值后放款；第四步过户缴税，领取新不动产权证；第五步交割物业、水电燃气、户口迁出。全程建议资金监管，避免房款直接打入个人账户。
买方主要承担契税（首套90㎡以下1%、以上1.5%；二套1%-2%，以税务核定为准）和中介费；卖方涉及个税（满五唯一免征）、增值税（满两年免征）。"满五唯一"的房子税费最低，同等条件下优先选。
看房至少三次，白天看采光、晚上看噪音、雨天看渗漏；关注房屋建成年代、物业费、学区划片和周边成交价。议价时以近3个月同小区成交价为依据，挂牌价普遍有5%-10%空间，不急成交的房主可慢慢谈。
1. 大额房款务必走官方资金监管账户，过户完成后再划给卖方，防止钱付了却过不了户；定金转账备注用途，保留凭证。
2. 中介费常见为成交价的1%-3%，签约前问清是否含按揭代办与过户跑腿；原户主户口迁出时间和违约金要写进合同。
1. 买卖双方带身份证、不动产权证、网签合同到税务窗口核税缴税，再到不动产登记中心办理过户、换发新不动产权证。
2. 新证拿到后依次办理水、电、燃气、物业过户，结清原户主欠费后再交钥匙；贷款部分由银行审批通过后直接划付。
房子有抵押也可以买，但须先解押再过户，解押款由谁出、什么时候出必须写清楚；"满二""满五"以税务窗口核验结果为准。
3. 交房交接时当场抄录水、电、燃气表底数，结清原户主物业费与公摊欠费，索要各项费用的结清凭证。
4. 拿到新不动产权证后尽快办理户口迁入；原户主户口未按约定迁出的，按合同违约金条款追责，必要时走法律途径。