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南宁商铺租金回报率怎么算？一套公式、三个坑、四个必问的数
商铺回报率不是「月租×12÷总价」这么简单。把契税、空置期、免租期、装修摊销都算进去，才是实际到手的年化。附一张算例表和看铺必问清单。
示意图
看铺时最常听到的一句话是「这铺回报率 6 个点」。多数时候这个数是毛算出来的：月租乘 12 再除以挂牌总价，没扣空置、没扣税费、没扣免租期，转让费也漏在外面。下面这套算法不复杂，但能把水分挤掉。
一、公式先写死：净回报率 = 年净租金 ÷ 实际总投入
| 口径 | 怎么算 |
|---|---|
| 年净租金 | 月到手租金 × 实际收租月数（12 − 空置月数 − 免租月数） |
| 再扣 | 由业主承担的物业费、维修与换租成本、发票税费 |
| 实际总投入 | 成交价或转让费 + 契税 + 印花税 + 装修摊销 + 押金占用 |
| 贷款买铺 | 分子仍是净租金，分母换成自有资金，得到自有资金回报率，不要和资产回报率混着说 |
二、算一遍就知道差在哪
| 项目 | 毛算（很多人的算法） | 实算（扣空置与税费） |
|---|---|---|
| 年租金 | 8500×12 = 10.2 万 | 8500×10（扣 1 个月空置 + 1 个月免租）= 8.5 万 |
| 再扣成本 | — | 维修与换租约 0.5 万 |
| 总投入 | 200 万 | 200 + 10 转让费 + 6 契税等 + 8 装修 = 224 万 |
| 回报率 | 5.1% | （8.5 − 0.5）÷ 224 ≈ 3.6% |
三、三个最常见的坑
- 按满租 12 个月算。新铺、换租期、周边施工都会掉租，留 1~2 个月空置更接近实际。
- 免租期当白送。装修免租 1~2 个月是常规，但那段时间同样收不到租金，必须从年净租金里扣掉。
- 把转让费当房租。转让费给的是上一手经营者，不进租金，但它是真金白银的支出，必须计入总投入。
四、看铺必须问清的四个数
- 实际到手租金：含不含物业费、含不含税、押几付几。挂牌价和到手价常常不是一个数。
- 递增条款：每年递增 3%~5%，还是三年一调，直接决定 5 年后的回报。
- 空置与免租约定：免租多久、从哪天起算、装修期算不算在内。
- 转让费与押金：能否分期、退租时押金怎么结、有没有其他一次性费用。
五、在南宁比价时怎么用
提醒口径说明：本站商办房源为直租，不收中介费、渠道费、服务费；成功签约可赠注册公司或公司地址变更等企业一站式服务。文中 200 万总价、8500 元月租等均为说明算法所设的假设数字，不构成对具体房源收益的承诺；实际房源请以挂牌信息与现场核验为准。
常见问题
商铺回报率多少才算合适？
没有统一标准。做法是：同板块横向比、把空置和税费都算进去，再和自己的资金成本比。低于资金成本就要慎重。
贷款买铺怎么算回报率？
分子仍是年净租金，分母换成自有资金（首付 + 税费 + 装修），得到自有资金回报率；如果分子再减月供，那是现金流口径，两者不要混着说。
转让费要算进总投入吗？
要。转让费是实付成本，不计入会虚高 1 个百分点以上，谈价时也容易被绕进去。
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